楼市周期表明,2020年香港房价将继续上涨 股票什么时候开市

股票行情  2021-03-30 00:24:09

本文由香港资深投资者“江恩·刘小龙·明军”投稿,本文观点不代表智通财务观点。

对房地产市场周期的研究吸引了无数经济学家和投资者,而香港的房地产市场吸引了全世界无数投资者的关注。康德拉季耶夫的波动理论、塞缪尔·本纳的价格周期理论、江恩的理论和波动理论都证明了股票市场、商品价格和经济周期具有一定的规律。例如,长波理论是以50-60年为一个周期的经济周期现象,李炳然商品价格周期理论中的商业价格最高点遵循一个重复的8-9-10年模型。

江恩曾经说过,“时间是决定市场走势最重要的因素。通过研究个股的过往记录,你就能证明历史会重演,通过了解过去,你就能知道未来。”

地球上的一切都有一个周期,包括商品贷款价格,经济也有一个起伏的周期。康德拉季耶夫的波动理论、塞缪尔·本纳的价格周期理论、江恩的理论和波动理论都证明了股票市场、商品价格和经济周期具有一定的规律。同样,楼市也有起有落。

对于楼市周期的研究,比如爱德华R .德威(Edward R.Deway)声称周期分析之父发现楼市大约18年,西蒙史密斯库兹涅茨(simon smith kuznets)发现了15-25年的建筑业周期。这种波动在美国的很多经济活动中特别明显,尤其是建筑业,所以库兹涅茨周期也被称为建筑业周期。他认为这个周期的平均长度是20年。。英国经济学家弗雷德·哈里森。哈里森研究了英国和美国近200年的房地产市场,发现房价的涨跌有18年的周期。

图1。爱德华·德威声称周期分析之父发现房地产市场已经有18年了

但香港的楼市周期呢?

香港楼市周期不难发现。以六年为一个周期,从1997年开始,然后每六年发生重大变化,包括2003年、2009年、2015年和2021年;同样,我们也可以用江恩的50%划分,画出三年作为子层次周期,即2000年、2006年、2012年和2018年,而2000年和2006年都是中期“转折”年,比如2000年掉到三年后,2003年和2006年掉到2009年的金融海啸。很明显,2018年香港楼市开始走下坡路,2019年5月将再次翻倍至顶部。

图2。香港楼市周期

图3。中原指数在2018年见顶

利用弗雷德·哈里森(Fred Harrison)的18年楼市周期来分析香港楼市,他将楼市周期划分为三个阶段:前七年需求驱动的缓慢增长,然后是短期向下调整,然后是七年疯狂投机,最后是四年房价大跌,重复如下:

第一阶段,从衰退结束价格底部开始,一般是1-7年的缓慢恢复期。房价下跌的幅度足以吸引最勇敢的投资者重返市场。他们被房价下跌带来的高回报率所吸引,复苏阶段继续发展。更多的买家将有信心进入市场,这将逐步推高价格。

第二阶段,前期投资者的利润已经汇出,所以楼市会下跌。

第三阶段,价格狂潮达到顶峰。过去几年的崛起被弗雷德·哈里森称为“赢家的诅咒”阶段。投资者认为,狂热带来的过高价格会有一个又一个合理化的理由。

第四阶段,价格下降阶段。价格暴跌,借多的人破产,引发一波强行抛售,进一步压低价格。

香港楼市无疑在2003年开始触底,所以18年的楼市周期很可能在2021年完成。同时,利用上面提到的六年周期,也可以得到2021年的周期。那么香港楼市很有可能在2020-2021年完成整个上涨波,之后会回调。但在2023-2024年,香港房地产将出现周期性回调。


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