「歼10s」坏消息!规模大幅缩水,楼市发生了变化

股票行情  2021-04-14 12:16:15

作者:公子不后悔

01

从年初楼市自上而下收紧的政策步伐中,今年楼市的走势是众所周知的。

自2021年以来,北京、上海、深圳、杭州等主要城市收紧了调控政策。上海和深圳连续出手,北京的中介也接受了采访。

此外,央行和银监会收紧了贷款政策,要求五类银行分别为房地产市场贷款和个人住房贷款划红线。

1.工农建交、CDB、邮政储蓄,房地产贷款上限40%,个人住房贷款上限32.5%;

2.对于招商银行、北京银行、农发行等中型中资银行,两个上限分别为27.5%和20%。

3.对于城市商业银行、民营银行、非县域农村合作机构等中资小银行,两个上限分别为22.5%和17.5%。

4.县域农村合作机构的两个上限分别为17.5%和12.5%。

5.对于村镇银行,两个上限分别为12.5%和7.5%。

2021年第一年,管理层开始坚决整顿楼市,因为高房价挤压了大家的消费能力,一线、热点二线城市的房价让很多人一辈子都买不起。很多能上车的人也花了六个钱包,带着沉重的“山”度过余生。

高房价如果继续发展下去,不仅会刺激社会贫富矛盾,还会继续淡化大家的消费热情,显然不利于内部循环的实现。

正因为如此,才会有那么多大动作接踵而至。

02

收紧贷款对房地产企业来说也是一件可怕的事情。数据显示,2021年1月,房企贷款融资规模持续萎缩,房企资金紧张。

根据通策研究院的监测数据,2021年1月,40家典型上市房地产企业融资总额持续下降,监测到的40家典型上市房地产企业融资总额折合人民币894.73亿元,较上月下降9.02%,整体融资规模趋同。

这个数字是意料之中的。房地产企业借钱越来越难。

早在去年年底,管理层就迫使房地产企业降低杠杆,为住房计划设定了三条红线。

三条红线是:

一、住房企业不含预付款后的资产负债率不得超过70%;

二是房企净负债率不得超过100%;

第三,房企“现金短债比”小于1。

如果碰了三条红线,就要被罚融资。具体来说:

以上三个指标都是“踩线”,计息负债可能不会增加;如果指标中有两项“踩线”,计息负债年增长率不得超过5%;如果只有一个“踩线”,计息负债年增长率可以放宽到10%;如果各项指标符合监管要求,计息负债年增长率可放宽至15%。

在这种背景下,许多房地产企业纷纷将价格推向市场,各种促销活动层出不穷,目的是快速还钱、还债、降低杠杆。

此后,房地产企业遇到了两条红线,流向房地产的贷款资金越来越少。

2021年,房地产企业真的很难。一方面放贷难度更大,另一方面监管越来越严格细致,涉及到热点城市在其他城市越来越难以实现。

此外,房企正面临新一轮债务到期。

据不完全统计,2021年95家房地产企业到期债券7223.81亿元,同比增长22.45%,其中境内到期债券4188.89亿元,同比增长5.77%,境外到期债券3034.92亿元,同比增长56.52%。

预计2021年将有比往年更多的中小房企面临被兼并或淘汰的风险。

事实上,不仅中小房企难以生存,大房企也是如此。

为了获取利润,几乎所有的大型房企都选择了多开花,有的做新能源汽车,有的做机器人。

当然,很多房地产企业在国内贷不到款的情况下,会选择去海外借款。

数据显示,2021年1月,100家典型房地产企业境外债务融资835.07亿元,较上月增长133.5%。

03

海外融资规模增长如此之快,一方面是国内贷款难,另一方面是房企抓住了国外低利率的窗口。

去年因为疫情,全球货币大幅释放,西方国家利率持续走低。美联储将联邦贷款利率降至零。

目前随着疫苗逐渐普及,预计2021年疫情稳定,货币宽松政策将逐步恢复。在中国尤其如此,我们正在加快降低杠杆率和消除资产泡沫,宽松的货币政策将更快退出。

此时正是官方大规模海外债务的窗口期,所以房地产企业都是大举借债。

但这些日子不会持续太久。如上所述,当疫情开始生效时,今年全球疫情的拐点肯定会出现,海外国家的流动性也会逐渐收紧。到时候海外贷款的难度也会加大,房企的生命线会越来越紧。

在这种背景下,房地产企业内部的混战将会越来越激烈,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾的弱肉强食的丛林法则将会更加生动地展现出来。

此外,折扣销售活动也会增加。

三四线城市有些不好卖的房子,估计打折出售。

当然,在深圳、杭州、上海、北京、广州等热点城市,以及新房开盘就一扫而空的城市,很难获得促销折扣。


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